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什么是?如何计算?

责任编辑: 发布时间:2008-12-04 08:36:17

   (Plot Ratio/Volume Fraction):项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

  计算公式:

  =总建筑面积÷总用地面积

  当建筑物层高超过8米,在计算时该层建筑面积加倍计算。

  越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

  所谓“”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高,较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

  一、的内涵及其特性

  是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际和规划两种。通常所说的是指规划,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。因此,是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价重要的因素。具有如下特性:

  (一)表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。只有在指“宗地”的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。

  (二)(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与成正比例关系。

  (三)可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。

  房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

  楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/

  因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

  (四)存在客观上的合理值。在一般情况下,提高可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的存在客观上的合理值。

  二、对地价的影响规律

  影响地价的因素很多,虽然各因素影响地价的途径各不相同,但其作用机制可抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价,二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量,市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动,决定了土地供给的经济剩余量的分配,使地价的变化趋于复杂化。对地价的影响规律,同时受收益机制和市场供求关系的作用,总体说来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格,对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面:

  (—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地,对地价影响的报酬递增递减规律表现在:在建筑密度一定时,的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值

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